JUAN LUIS GUZMÁN BENCOSME

En el mundo globalizado de hoy, la permanencia del clima de confianza y seguridad para las inversiones inmobiliarias y el tráfico de los inmuebles es tan necesario como lo es el oxígeno a la sangre de un ser vivo.

El principio de la fe pública registral se origina en el Sistema Registral alemán, denominado y conocido como Sistema Judicial.

A diferencia de los sistemas latinos, donde la transmisión se produce tomando en cuenta el título y el modo, es decir la justa causa y la entrega de la cosa o traditio o datio (institución propia del Derecho romano y cuyo sistema encajaba dentro del contexto de una sociedad de economía estrictamente agraria), el sistema alemán no suprime el modo sino que lo sustituye por la inscripción.

Por ello la doctrina clásica latina cataloga al Sistema Alemán como “abstracto” porque desliga el título: los posibles defectos del titular no van a afectar a los siguientes. Además, se le cataloga de “complicado” aunque eficaz, porque quien examina la documentación es un juez del orden judicial. Lo más importante para el ordenamiento germánico es proteger al titular y proporcionar seguridad al tráfico inmobiliario.

Con el transcurrir del tiempo, los diferentes sistemas registrales se han acercado al sistema alemán al adoptar el Principio de Protección a los Terceros de Buena Fe y a Título Oneroso, también llamado Principio de la Fe Pública Registral por identificarse más con la realidad contemporánea.

En el mundo globalizado de hoy es tan necesario como lo es el oxígeno a la sangre de un ser vivo, la permanencia del clima de confianza y seguridad para las inversiones inmobiliarias y el tráfico de los inmuebles.
El licenciado Jorge Blanco Urzáiz en su Temario de Capacitación en Derecho Registral define la buena fe como: “El desconocimiento de la inexactitud registral que el Registro de Títulos publica”. En ese mismo tenor, el doctor Wilson Gómez en su obra Derecho Inmobiliario Registral, Introducción a su Estudio, define el tercero registral o tercero protegido como: “Aquel que no siendo parte en la operación inmobiliaria, ha adquirido, en las condiciones antes enunciadas, de manos de la persona que aparece en el Registro con el derecho inscrito a su favor”.

El doctor Gómez establece tres requisitos para que se caracterice la buena fe del tercero registral: a) Que él ignorara el vicio de su enajenante al celebrar el contrato y subsistir hasta su inscripción; b) haber comprobado la existencia de continuidad en los títulos de los individuos que figuran en el Registro; y c) que no se advierta apariencia de contubernio con el enajenante.

Subraya el mismo autor que para que el tercero reciba el beneficio de la protección es preciso: a) Que haya inscrito su derecho en el Registro; b) que el derecho lo haya adquirido de su legítimo propietario; c) que la adquisición haya sido a título oneroso; y d) que haya estado presente la buena fe.

El Sistema Torrens tomó del Sistema Judicial Alemán la obligatoriedad de inscribir todos, absolutamente todos los derechos, cargas y gravámenes que afecten los inmuebles. Por ello se denomina como constitutivo y convalidante el hecho de la inscripción, es decir los derechos se constituyen con la inscripción y los mismos se presumen exactos, purificándose cualquier vicio que haya podido contener. La vieja Ley 1542 de Registro de Tierras establecía en su artículo 174 la inexistencia de hipotecas ocultas y la protección a todos los beneficiarios de cualquier derecho registrado, sea en virtud de un Decreto de Registro, Resolución, o en ejecución de un acto traslativo de propiedad realizado a título oneroso y de buena fe. Asimismo, el artículo 138 de la referida ley establecía la inadmisibilidad de la acción del recurso de revisión por la causa de fraude contra los terceros adquirientes de buena fe y a título oneroso.

La nueva Ley 108-05 consagra estos principios en sus artículos 27, párrafo 3ro., 39; 86 párrafo 3ro; y 99 párrafo 1ro; así como en el Principio General No. X y el artículo 75 del Reglamento General de los Registros de Títulos.

La Ley 108-05 establece dos excepciones al principio de protección a los terceros adquirientes de buena fe y a título oneroso: a) durante el primer año a partir de la expedición del Certificado de Título (original) no estarán protegidos los terceros adquirientes de buena fe y a título oneroso, y en caso de expedirse el o los duplicados tendrán una nota donde se advierte esa circunstancia (la vieja Ley 1542 sí los protegía, no pudiendo ser afectados por dicho recurso); y b) el párrafo II del artículo 90 relativo a las leyes de Aguas y Minas, antes previsto en el artículo 174 de la antigua Ley 1542.